Gayrimenkul sahipleri ve yatırımcılar için kritik bir döneme girildi. 2026 yılı itibarıyla yürürlüğe giren yeni düzenleme, tapu harcı ve emlak vergisi hesaplamalarında köklü değişiklikler getiriyor. Bu değişiklikler, mülk değerlemelerini ve buna bağlı olarak alım-satım maliyetlerini önemli ölçüde artıracak.
Tapu harcı düzenlemesi nasıl olacak?
Yeni düzenlemenin temel amacı, tapuda beyan edilen taşınmaz değerlerini güncel piyasa koşullarına yaklaştırmak. Bu kapsamda, 2026 yılından itibaren emlak vergisi ve tapu harcına esas alınacak değerler, mevcut sisteme göre çok daha yüksek olacak şekilde yeniden belirlenecek. Yapılan düzenlemeye göre, bir taşınmazın 2026 yılındaki vergiye esas değeri, 2025 yılı vergi değerinin “kendisi + iki katı” formülüyle hesaplanacak. Bu, teorik olarak mülk değerlerinde 3 kata varan bir artış anlamına geliyor. Bu artışın temel gerekçesi, belediyeler tarafından belirlenen rayiç bedeller ile gerçek piyasa değerleri arasındaki büyük farkı kapatmak ve vergi gelirlerinde adaleti sağlamaktır.
Hesaplamalar yeniden yapılacak
Örneğin, 2025 yılındaki emlak vergisi değeri 500.000 TL olan bir konutun 2026 yılındaki yeni değeri şu şekilde hesaplanacaktır: 500.000 TL (2025 Değeri) + 1.000.000 TL (2 Katı) = 1.500.000 TL.Bu hesaplama, tapu harcı ve emlak vergisi gibi maliyetlerin doğrudan bu yeni ve yüksek değer üzerinden ödeneceği anlamına gelmekte.
Üç katını geçemeyecek
1 Ocak 2026’dan itibaren mülk sahiplerini yeni bir hesaplama dönemi bekliyor. Değerleme sistemi, hem 2026 yılı için belirlenen tavan artışı hem de takip eden yıllardaki kademeli artış modeliyle şekillenecek.2026 yılında bina ve arazi vergi değerleri için uygulanacak artış, bir önceki yılın değerinin üç katını geçemeyecek şekilde sınırlandırıldı. Yani, bir taşınmazın 2025 yılı vergi değerinin en fazla 3 katı, 2026 yılı için vergiye esas değer olarak kabul edilecek. 500.000 TL’lik bir mülkün değeri en fazla 1.500.000 TL olabilir. Bu üst sınır, ani ve kontrolsüz değer artışlarının önüne geçmeyi amaçlamaktadır. Tapu harcı oranı değişmese de, harcın hesaplandığı matrah (değer) yükseleceği için ödenecek toplam tutar ciddi şekilde artacaktır.
Kademeli artış modeli
Değer artışı sadece 2026 ile sınırlı kalmayacak. 2027, 2028 ve 2029 yıllarında da emlak vergisi değerleri, her yıl bir önceki yıla uygulanan yeniden değerleme oranı baz alınarak artmaya devam edecektir. Bu kademeli artış modeli, mülk değerlerinin enflasyon ve piyasa koşullarına paralel olarak güncel kalmasını sağlayacak ve vergi matrahlarının zamanla erimesini önleyecek.
